IMMOBILIENKAUF ALS KAPITALANLAGE
Die aktuellen finanziellen Rahmenbedingungen, wie extrem niedrige Zinsen und den Strafzins der Banken, bringen immer mehr Sparer dazu in „Betongold“ zu investieren. Zudem bieten Kapitalanlageimmobilien den großen Vorteil, dass der Markt sich unabhängig vom Geschehen an den Börsen und der Konjunktur entwickelt. Die damit verbundene Hoffnung: Die Immobilie bringt sichere Erträge ein und steigert im Lauf der Jahre ihren Wert. Somit habe ich später entweder eine höhere Rente oder Verkaufe die Immobilie zu einem guten Preis.
Ob eine Mietimmobilie zur Erfolgsstory für den Eigentümer wird, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Die Investition in Betongold hat Vor-, aber auch Nachteile. Interessierte müssen abwägen, welche Gesichtspunkte in ihrem individuellen Fall stärker und weniger stark zu gewichten sind.
Das dreifach L-Wort ist nach wie vor ein Schlüssel zum erfolgreichen Immobilieninvestment: Lage, Lage, Lage. Die Mieten sind zwar in den vergangenen Jahren stetig gestiegen, wenn auch nicht so dynamisch wie die Kaufpreise. Aber auch bei den Mieten wachsen die Bäume nicht in den Himmel. Investoren sollten beachten: In Großstädten sowie in Innenstädten lassen zwar sich höhere Mieten erzielen als in kleineren Städten oder Randgebieten. Allerdings sind auch die Anschaffungskosten deutlich höher. Ähnlich wie bei den Kaufpreisen gibt es die besten Chancen auf dynamisch steigende Mieten nicht mehr in den großen Metropolen, sondern eher in deren Umland sowie in anderen Groß- und Mittelstädten. Ein Trend der durch Corona noch verstärkt wurde. Weitere politische Beschlüsse könnten künftig die Rendite von Vermietern weiter beeinträchtigen. Ein Indikator, ob der Preis für eine Immobilie angemessen ist, ist der sogenannte "Kaufpreisfaktor". Er gibt an, wie viel Jahresnettokaltmieten ein Vermieter für den Kauf einer Immobilie aufbringen muss.
Beispiel: Eine Wohnung mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro kann zu einer Nettokaltmiete von 1.000 Euro vermietet werden. Die Jahresnettokaltmiete summiert sich somit auf 12.000 Euro, der Kaufpreisfaktor beträgt 25. Dieser Wert ist momentan im mittleren Bereich zu verorten. In den Metropolen sind Kaufpreisfaktoren zwischen 30 und 50 die Regel. Wenn Du in eine vermietete Immobilie investieren möchtest, brauchst Du den dazu passenden finanziellen Hintergrund. Das gilt insbesondere für Deine Einkommensverhältnisse.
Dein Einkommen -beispielsweise aus Deiner Angestelltentätigkeit- muss ausreichen, um Leerstände und die laufenden Instandhaltungsmaßnahmen auch über einen längeren Zeitraum tragen zu können. Um herauszufinden, ob das funktioniert, machen wir gemeinsam eine einfache "Cash-Flow-Betrachtung" für die Immobilie und schauen, ob und wie lange Du die Ausgaben (Darlehensrate inkl. Tilgung, Betriebskosten, Instandhaltung, ...) auch ohne Mieteinnahmen tragen könntest. Geht diese Rechnung nicht auf, solltest Du die Finger von der Immobilie lassen!
Dann solltest Du bei Deiner Planung beachten, dass Banken und Sparkassen zunehmend höhere Bonitätsanforderungen bei der Finanzierung von sogenannten Anlageimmobilien stellen. Dieses betrifft die Bonität (Einkommens- und Vermögensverhältnisse) aber auch den erforderlichen Eigenkapitaleinsatz.
Lass Dich dabei bitte nicht von den verlockenden Sprüchen vieler selbsternannter "Immobiliencoaches" blenden, die Dir erzählen wollen, dass man auch mit geringem Einkommen und ohne Eigenmittel mit Immobilien reich werden kann.